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二手房网签合同与购房合同哪个有效(二手房购房合同和网签合同以哪个为准)

网签这个词相信大多数人并不陌生,都知道是购房程序的其中之一,相信大家并不熟悉它,甚至买卖过房子的人,在办网签的时候只知道签字并没有多看一眼到底什么内容,更不明白是干啥用的,今天我们来说说网签

网签,顾名思义网上签约,二手房纸质版网签协议的名叫存量房买卖合同,新房的网签称为买卖合同备案,我们分开来说,二手房的网签协议称为存量房买卖合同,意思是买卖双方在不动产登记部门签署了一份买卖合同,签约期间卖方是不能再和别人重复网签的,而买方则要符合限购要求,外地户口网签一套,济南户口名下无房的话可网签两套,办理完过户手续网签自动作废,只要网签完,网签合同会一直有效,如中间出现变故不能顺利过户,买卖双方若想再和别人交易,必须将此网签撤销掉才可以,很多卖房的业主不了解网签,以为网签了房子就是买家的了或者不能撤销,这个想法是不正确的,网签并不是过户,如中途解约了,双方需配合将网签撤销,如买方不配合撤销,卖方在网签之日起90天后可以单方面撤销,卖方撤销网签时不动产登记中心工作人员会电话告知买方,但无需经过他同意即可撤销。

网签中你不知道的细节


刚才提到网签后出现变故无法过户,这里的变故有很多,比如双方有一方违约、买方被银行拒贷、市场短期内变动较大等买卖双方的主观意愿而导致的无法继续交易,国家突然出台的政策例如限购、限售等不会影响到已经网签的业务,2011年和2016年两次限购政策的出台就非常突然,均以网签为界限,签完买卖合同未办理网签的且不符合新政策的,均被卡在政策以外,此类为不可抗力因素,买卖合同无效,双方协商解约即可。

在押房产上市交易时可以办理网签的,但在过户前必须注销掉抵押登记,这也是为了适应市场的需要。原来有抵押的房子是无法办理网签的,很多交易中需要买方的首付款给卖方解押,买方付了首付款也只能拿到一个收据而已,后来对抵押的房子放开网签,对买方来说也算是一个保障吧,另外在打网签时,网签合同的第二天(二)有关于抵押金额的信息,这里的抵押金额为最初的抵押额,经过几年的还款,实际抵押额度少于这个数值,同时标有抵押权人信息,方便买方核实在押情况

关于网签价格问题,新房的网签备案价格都是实际成交价格,贷款银行依据网签备案价格和购房合同批贷款金额,二手房网签时并不需要看买卖双方的买卖合同,完全是双方直接报价而已,不动产登记中心、税务、银行是完全独立的单位,不动产登记中心不会干预买卖双方网签价格的高低,哪怕网签价格写1元,不过到税务那一步是无法通过的,每个小区都有一个税务指导价,网签价格不能低于指导价,网签价格太低的话税务部门在审核过程中会将其调上来,如果网签价格高于指导价,则按实际网签价格按缴税比例缴纳增值税、契税、个税等,另外网签价格的高低,又会影响在银行贷款额度,关于二手房贷款的网签有一个原则是网签价格≥总贷款额度/贷款成数,区域指导价两者取最高值,通俗一点就是既不影响贷款成数,也要最大限度的省税费。

关于网签注销常见的情况有以下几种,1、买受人变更 2、有些付款方式的变化需要注销网签,具体情况视银行要求而定 3、成交价(网签价)金额的变更、4房屋买卖合同解除。

刚说了一些网签的细节,不过并不是所有房子的都可以办理网签的,比如被法院查封的、产权归属不明确的、限售的、不满五年的经济适用房、无不动产证的(商品房未下证的、军产、校产、小产权)等等都是无法办理网签的,这些房源往往非常便宜,大家谨慎购买

新房网签可说得不多,上面说了新房的网签备案价格都是实际成交价格,一旦完成备案,是很难撤销或变更的,因为更改网签备案涉嫌偷税漏税,一切损害国家利益的行为即违法,所以在买房前一定确定好写谁的名字,特别是男女朋友之间,以前撤销网签备案重新再签的情况很多,主要还是政策漏洞,而现在全方位调控房价的政策层出不穷,当然也对撤销网签备案更加严格的管理,严管并不是完全不可以撤销,比如购房人死亡、重大疾病等重大意外情况的发生而导致无法继续履约买卖合同或者无力购买,可向人民法院提前申请,拿到法院的调解或者判决文书后可以撤销网签备案。

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